How To Get Started In Property Development & Real Estate Development

Haben Sie sich jemals gefragt, wie man in die Immobilienentwicklung einsteigt?

Ich habe in letzter Zeit einen Trend bei angehenden Entwicklern festgestellt – sie suchen einen Überblick über den Immobilienentwicklungsprozess, und zwar auf einfache und zugängliche Weise.

Das liegt wahrscheinlich zum Teil daran, dass viele der Immobilienmärkte in Australien stagnieren oder fallen und diese Immobilieninvestoren nach Möglichkeiten suchen, Kapitalwachstum in einer Zeit zu erzeugen, in der das allgemeine Wachstum langsamer oder gar nicht vorhanden ist.

Deshalb habe ich diesen umfassenden Leitfaden erstellt, der die Grundlagen der Immobilienentwicklung abdeckt.

Ich möchte das Finden der richtigen Informationen so einfach wie möglich machen.

Wenn Sie es eilig haben, können Sie unten einfach auf die Unterthemen klicken und bequem zu den Informationen springen, die für Sie relevant sind.

Warum Immobilienentwicklung?

Ich verstehe, warum sich viele fragen, wie man ein Immobilienentwickler wird, denn wenn man es richtig anstellt, kann man es werden:

  • Geld sparen – Ihr Projekt könnte 20 % unter dem Marktwert kosten
  • Geld verdienen – Sie könnten große Gewinne mit der Entwicklung machen
  • Bessere Mieteinnahmen erzielen – das hilft bei der Begleichung der Hypothek
  • Einfachere Finanzierung erhalten – während es derzeit etwas schwieriger ist, Entwicklungen zu finanzieren, können Sie bei Fertigstellung möglicherweise 80 % des Immobilienwerts leihen, was deutlich mehr als Ihre Kosten sein könnte, was Ihnen eine bessere Hebelwirkung verschafft
  • Große Steuervorteile erzielen – von Ihrer neuen Immobilie. Was ist ein Bauträger

All dies zusammengenommen bedeutet, dass Sie als Bauträger leistungsstarke Immobilien „zum Großhandelspreis“ (mit eingebautem Kapitalwachstum) erwerben können und solche, die günstig zu besitzen sind.

So bauen Sie Ihr Immobilienportfolio schneller und sicherer auf als der durchschnittliche Investor.

Was ist Immobilienentwicklung?

Die Immobilienentwicklung umfasst eine Vielzahl von Aktivitäten und Prozessen, vom Grundstückskauf bis zum Bau und der Entwicklung von Anlagen.

Eine Definition von Immobilienentwicklung ist „die kontinuierliche Neugestaltung der bebauten Umwelt, um den Bedürfnissen der Gesellschaft gerecht zu werden“.

Während dies von Straßen bis hin zu Bürohochhäusern alles sein kann, wird in diesem Artikel ein spezielles Segment behandelt – der „durchschnittliche“ Investor, der an kleinen bis mittelgroßen Wohnbauprojekten arbeitet.

Was wird von einem Immobilienentwickler verlangt und warum sollte man sich mit Immobilienentwicklung beschäftigen?

Um als Immobilienentwickler erfolgreich zu sein, müssen Sie den Ehrgeiz und die Geduld haben, die der Prozess erfordert.

Sie brauchen wahrscheinlich auch mehr Wissen, als Sie vielleicht denken – es gibt Dinge, die Sie bereits wissen, Dinge, von denen Sie wissen, dass Sie sie nicht wissen, aber sobald Sie Ihr erstes Projekt in Angriff nehmen, werden Sie auch über viele Dinge stolpern, von denen Sie nicht einmal wussten, dass Sie sie nicht wissen!

Als Bauträger sind Sie ein Investor, der sein Kapital, sein Fachwissen und seine Talente einsetzt, um ein Grundstück von seiner derzeitigen Nutzung in eine höhere und bessere Nutzung umzuwandeln.

So müssen Sie sich über die Immobilie, die Märkte, die Wirtschaft, die Finanzen, die Stadtplanung, die Bauprozesse und die Vermarktung von Immobilienprojekten informieren.

Einiges davon können Sie lernen, indem Sie Ihre Hausaufgaben machen, anderes werden Sie auf dem Weg lernen.

Um erfolgreich zu sein, müssen Sie klein anfangen und sich hocharbeiten.

Die meisten Fehler werden Sie bei Ihren ersten Projekten machen, daher ist es wichtig, klein anzufangen, damit Sie Ihre Karriere als Immobilieninvestor nicht ruinieren, bevor sie überhaupt begonnen hat.

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Wie Sie in die Immobilienentwicklung einsteigen

Anfangen – mit wem Sie sprechen sollten

Mit wem sollten Sie jetzt sprechen

O.K. – Sie haben beschlossen, dass die Immobilienentwicklung eine kluge Wahl für Sie ist, und Sie sind bereit, Ihre Möglichkeiten zu entdecken.

Mit wem sollten Sie also Kontakt aufnehmen?

Wer wird Ihnen alles sagen, was Sie wissen müssen, und Ihnen die Richtung vorgeben?

Abhängig von der Komplexität des Projekts benötigen Sie vielleicht nur einige oder alle der folgenden Teammitglieder:

  • Immobilienmakler – aber denken Sie daran, dass deren Aufgabe eigentlich nur darin besteht, Ihnen eine Immobilie zu verkaufen, sie können Ihnen nicht einmal fundierte Ratschläge zur „Erschließungsfähigkeit“ der Immobilie geben – es liegt an Ihnen und Ihrem Team, dies zu bestimmen.
  • Finanzstrategen, um Ihnen eine Entwicklungsfinanzierung zu verschaffen – das ist etwas ganz anderes als eine Investitionsfinanzierung
  • Buchhalter – um Ihnen zu helfen, die richtigen Eigentumsstrukturen zu schaffen
  • Anwälte – um Ihnen bei allen Verträgen zu helfen
  • Stadtplaner und Stadtplaner
  • Architekten, Designer oder Zeichner
  • Ingenieure – Bauingenieure, Hochbau-, Verkehrs-, Akustik- und Umweltspezialisten
  • Landschaftsarchitekten
  • Bauunternehmer
  • Projektmarketingspezialisten
  • Entwicklungsmanager
  • Projektmanager
  • Bauleiter
  • Mengengutachter
  • Immobilienstrategen – Dies könnte Ihr wichtigster Ansprechpartner sein. Die Aufgabe eines Immobilienstrategen besteht darin, einen Bauträger bei der Recherche, der Suche und den Verhandlungen über den Erwerb von Immobilien zu unterstützen, die Investitionserträge durch das Management von Immobilieninvestitionen zu maximieren und das Finanzierungslabyrinth zu verstehen. Das erfahrene Team von Metropole Property Strategists bietet einen strukturierten und vorhersehbaren Ansatz für die Immobilienentwicklung.

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Wir projektieren derzeit über 55 Entwicklungsprojekte mittlerer Dichte für unsere Kunden.

Metropole bietet einen kompletten Projektmanagement-Service für die Immobilienentwicklung, der es Ihnen ermöglicht, sich leistungsstarke Immobilien zu sichern, damit Sie die Vorteile nutzen können, die nur Immobilienentwicklern zur Verfügung stehen.

Die Kosten eines Projekts und seine Rentabilität

Dies ist einer der wichtigsten Aspekte, die Sie berücksichtigen müssen, bevor Sie in die Entwicklung von Immobilien investieren.

Die entscheidende Frage, die Sie sich stellen müssen, lautet: „Kann ich mir diese Entwicklung leisten und werde ich einen lohnenden Gewinn erzielen?“

Bevor Sie ein Entwicklungsprojekt in Angriff nehmen, ist es natürlich von entscheidender Bedeutung, zunächst festzustellen, wie viel Sie sich leihen können und wie Sie in der Lage sein werden, alle mit der Entwicklung verbundenen Kosten zu bewältigen.

Deshalb empfehlen wir Ihnen immer, eine Vorabgenehmigung für die Finanzierung einzuholen, bevor Sie beginnen. Immobilienhaus Geld Kapital

So wissen Sie, wo Ihre Grenzen liegen und wie viel Sie tatsächlich in die Entwicklung einer Immobilie stecken können.

Die Finanzierung einer Immobilienentwicklung ist schwieriger als die Finanzierung eines einfachen Investitionskaufs.

Wenn Sie sich an Banken und Kreditgeber wenden, müssen Sie daran denken, dass diese ihre eigene Sicherheit haben, wenn sie entscheiden, ob sie Ihr Entwicklungsprojekt finanzieren oder nicht.

Sie werden sich ein Bild von der Erfolgsbilanz sowohl von Ihnen als auch von den Mitarbeitern Ihres Teams machen wollen.

Es ist auch wichtig zu verstehen, dass jedes Projekt, das den Bau von vier oder mehr Wohnungen auf einem Grundstück vorsieht, von den Banken als kommerzielles Unterfangen betrachtet wird und daher komplexer zu finanzieren sein kann.

Die Kreditgeber gestatten Bauträgern in der Regel die Aufnahme von Krediten in Höhe von bis zu 70-80 % der Gesamtkosten der „harten Kosten“ des Bauprojekts – nicht des Endwerts des Projekts.

Und für die „weichen Kosten“ – wie Architektenhonorare, Honorare für den Stadtrat, andere Berater und Kaufkosten – gewähren sie oft keinen Kredit.

Das bedeutet, dass die Beleihungsquote für ein Bauvorhaben deutlich geringer ist als die für eine Anlageimmobilie.

Unterm Strich muss man für den Anfang ziemlich viel Geld sparen.

Bei Baukrediten werden übrigens gestaffelte Zahlungen angeboten, die am Ende jeder Bauphase abgeschlossen werden. Dazu gehören die Anzahlung, die Basisphase, die Rahmenphase, die Verriegelungsphase, die Befestigungsphase und der Restbetrag der Erschließungsgelder, der nach Abschluss des Projekts ausgezahlt wird.

Ein Konzept erstellen und die Durchführbarkeit bestimmen

Da die verschiedenen Gemeinden unterschiedliche und in der Regel strenge Richtlinien dafür haben, was in ihrer Gemeinde bebaut werden darf, ist es wichtig, die Grundsätze der Stadtplanung zu verstehen und zu wissen, wie die einzelnen Gemeinden die allgemeinen Erschließungsvorschriften für ihren Staat auslegen, damit sie dem Charakter ihres jeweiligen Viertels entsprechen.

Das bedeutet, dass Sie sich vor dem Kauf eines Grundstücks gründlich informieren sollten.

Erinnern Sie sich daran, dass die Hauptaufgabe von Immobilienmaklern darin besteht, Grundstücke zu verkaufen, also verlassen Sie sich nicht auf ihren Rat, was Sie auf einem bestimmten Grundstück bauen dürfen.

Ziehen Sie stattdessen den Stadtplaner oder einen kompetenten Architekten zu Rate, um herauszufinden, was Sie mit einem bestimmten Grundstück anfangen können.

Tappen Sie nicht in die Falle, wenn Sie sich bereits bestehende Bauvorhaben in der Gegend ansehen und denken, dass Sie heute etwas Ähnliches bauen könnten – sie wurden möglicherweise nach alten Stadtplanungsvorschriften genehmigt.

Einige der wichtigen Fragen, die man sich stellen muss, sind also:

  • Was kann ich auf diesem Grundstück unterbringen – was ist seine höchste und beste Nutzung?
  • Wie viele Einheiten?
  • Wie groß werden sie sein?
  • Welche Beschränkungen gibt es?
  • Gibt es Überlagerungen, Dienstbarkeiten oder Vereinbarungen auf dem Grundstück, die das Entwicklungspotenzial einschränken?

Einige Dinge, die bei der Suche nach einem Grundstück mit Entwicklungspotenzial zu beachten sind:

Das „richtige Grundstück“ zu finden, ist entscheidend für den Erfolg jeder Anlageimmobilie.

Eine Immobilie zu erwerben, die alle Kriterien Ihrer Anlagestrategie und Ihrer langfristigen Ziele erfüllt, ist von entscheidender Bedeutung.

Bei der Entwicklung von Immobilien ist die Auswahl des Standorts sogar noch wichtiger, da ein großer Teil Ihrer Gewinnspanne beim Kauf der Immobilie festgelegt wird.

Bei der Suche nach guten Entwicklungsstandorten kommt es darauf an, den Markt zu kennen, und damit meine ich nicht nur ein Verständnis für die vielen Immobilienmärkte, sondern auch für das größere wirtschaftliche Bild.

Da ein Entwicklungsprojekt eine Lebensdauer von mindestens einem Jahr hat, häufiger sogar von zwei bis vier Jahren, müssen Sie sich nicht nur über die Immobilienmärkte informieren, sondern auch über die Wirtschaft im Allgemeinen.

Dann müssen Sie eine fundierte Entscheidung darüber treffen, wohin sich die Märkte Ihrer Meinung nach in den nächsten Jahren entwickeln werden.

Wie immer ist die Lage entscheidend, wenn es darum geht, den besten Standort auszuwählen.

Immobilien in erstklassigen Lagen verkaufen und vermieten sich weitaus besser als in zweitklassigen Lagen, selbst in schlechten Zeiten, wenn der Markt es schwer hat.

Das könnte bedeuten, dass Sie 15-20 % mehr für Grundstücke investieren müssen, aber letztendlich erhalten Sie größere Gewinnspannen.

Sie müssen auch Ihre Nachforschungen anstellen und die Art der Immobiliennutzung ermitteln, die die Menschen in diesem Gebiet wünschen.

Wenn ein Vorort beispielsweise von einer älteren Bevölkerung bewohnt wird, sind einstöckige Stadthäuser möglicherweise besser geeignet als zweistöckige Wohnungen.Standortplan Haus Vorortgebiet finden

Wenn das Gebiet bei Familien beliebt ist, können Sie in Erwägung ziehen, mehr Schlafzimmer zu bauen und einen Standort in der Nähe von Schulen zu wählen.

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Recherche vor dem Kauf einer Immobilie ist eine detaillierte Machbarkeitsstudie, um festzustellen, wie viel Gewinn (wenn überhaupt) Ihr Projekt einbringen wird.

Nur um das klarzustellen… Nur weil Sie ein Grundstück entwickeln können, heißt das nicht, dass es finanziell machbar ist, dies zu tun.

Einer der Gründe, warum so viele Bauträger pleite gehen, ist, dass sie mit dem Herzen (ihren Emotionen) kaufen und keine umfassende Machbarkeitsstudie für eine Immobilie erstellen.

Wie bei jeder neuen Unternehmung brauchen Sie einen Geschäftsplan, müssen die Vor- und Nachteile abwägen und die Zahlen durchrechnen, um sicherzustellen, dass ein Gewinn erzielt wird.

Sicherlich wird Ihre erste Machbarkeitsstudie grob sein und viele Annahmen enthalten, aber sie sollte Ihnen einen vernünftigen Anhaltspunkt geben, wenn Sie Folgendes einbeziehen:

  • Der Kaufpreis, das Kaufdatum und die Abrechnung.
  • Ihre Beteiligung an dem Projekt, die dann die Höhe der erforderlichen Kredite und die zu zahlenden Zinsen bestimmt (ein Wort der Warnung – dies ist ein wichtiger Punkt. Ihre Zinskosten werden sich wahrscheinlich auf einen sechsstelligen Betrag belaufen.)
  • Finanzierungs- und Rechtskosten.
  • Beraterkosten, z. B. für Architekten, Stadtplaner, Ingenieure, Projektmanager und Sachverständige.
  • Baukosten.
  • Gebühren und Steuern ergeben sich aus den Grundstückswerten.
  • Ein Betrag für unvorhergesehene Ausgaben (viele unerfahrene Bauherren lassen dies leider aus).
  • Einnahmen aus Verkauf und Vermietung.

Vor-Kauf-Phase

Vor-Kauf-PhaseIn dieser Phase untersucht der Bauträger Grundstücke auf der Grundlage seiner Vorab-Finanzierungsgenehmigung.

Dies ist auch die Phase, in der Sie das Konzept für den in Frage kommenden Standort entwickeln und eine Machbarkeitsstudie durchführen.

In dieser Zeit sollte der Bauträger einige seiner Experten hinzuziehen.

In der Regel werden folgende Leistungen benötigt, um die Machbarkeit des Grundstücks genau zu beurteilen:

  • Ein Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag prüft
  • Ein Stadtplanungsberater, der das Entwicklungspotenzial des Grundstücks ermittelt
  • Ein Architekt oder Bauzeichner, der ein Konzept entwirft
  • Ein Baumpfleger – Bäume auf umliegenden Grundstücken können die Entwicklungsmöglichkeiten auf Ihrem Grundstück einschränken.
  • Ihr Projektleiter oder Bauunternehmer oder möglicherweise ein Gutachter (wenn es sich um ein größeres Projekt handelt), um die Baukosten zu ermitteln.

Grundstücksentwicklungsprozess
Es ist auch eine gute Idee, sich mit der Planungsabteilung der örtlichen Stadtverwaltung in Verbindung zu setzen.

Diese Abteilung kann Ihnen einen Überblick über künftige Planungs- oder Gebietsänderungen in dem Gebiet geben, die Ihre Entwicklung in der Zukunft einschränken könnten.

Was Sie für einen relativ unkomplizierten Antrag halten, kann manchmal wegen scheinbar unbedeutender Probleme über ein Jahr lang in der Stadtverwaltung aufgehalten werden.

Ein guter Stadtplaner, der mit Ihrem Architekten zusammenarbeitet, sollte Sie auf mögliche Einwände der Nachbarn hinweisen. Mit dieser Einsicht werden Stadtplaner und Architekt einen Entwurf koordinieren, der ein größeres Potenzial für eine schnellere Beurteilung durch den Stadtrat hat.

Vor allem aber sollten Sie schnell handeln, wenn Sie das perfekte Grundstück gefunden und alle Einschränkungen sorgfältig recherchiert haben.

Wenn es wirklich das perfekte Grundstück für eine Bebauung ist, stehen die Chancen gut, dass ein anderer Bauherr ebenfalls ein Auge darauf geworfen hat. Lassen Sie nicht zu, dass ein gutes Geschäft und eine großartige Gelegenheit durch Zögern verhindert wird

Verträge und Kauf aushandeln

Verträge und Kauf aushandeln In dieser Phase wird das Grundstück zu einem Preis gekauft, der dem Bauträger einen wirtschaftlichen Gewinn ermöglicht.

Sie sollten sich Gedanken darüber machen, wie viel Sie zu zahlen bereit sind und welchen Wert die Wohnungen am Ende des Entwicklungsprojekts haben werden.

Das Aushandeln des Preises überlassen Sie am besten dem Fachwissen eines Immobilienmaklers (der sich mit dem Entwicklungsprozess gut auskennt). Nehmen Sie hier keine Abkürzung, denn die Gebühr, die ein Immobilienmakler verlangt, wird oft durch die Einsparungen gedeckt, die Sie mit dem besser ausgehandelten Preis erzielen.

Stadtplanung und Erschließungsgenehmigung

Stadtplanung und ErschließungsgenehmigungIn dieser Phase erstellt Ihr Architekt Pläne, die den Bauvorschriften gemäß den Erschließungsrichtlinien der Stadt entsprechen. Diese Phase kann sehr komplex sein, so dass auch hier ein Stadtplaner hinzugezogen werden muss.

Zu den Aufgaben eines Stadtplaners gehören das Anbieten von Feedback während des Entwurfsprozesses, das Verfassen des Bauantrags, die Bearbeitung weiterer Anträge, Einsprüche und Fälle in der Berufungsinstanz.

Hier erfahren Sie mehr darüber, wie Sie die Hilfe eines Stadtplaners in Anspruch nehmen können.

Sie benötigen auch die Dienste eines Vermessungsingenieurs, der die Eigentumsgrenzen Ihres Grundstücks festlegt, eine Vermessung der Nachbargrundstücke durchführt und prüft, wie sich diese auf Ihr geplantes Bauvorhaben auswirken, mehrere Grundstücke zu einem Grundstück zusammenfasst, wenn Sie mehr als einen Block gekauft haben, und einen Plan für die Unterteilung erstellt.

Arbeitszeichnung und Dokumentation

Arbeitszeichnung und DokumentationWenn Sie eine Baugenehmigung erhalten haben, werden in der Planungsphase die Pläne für das Bauvorhaben fertiggestellt und eine Reihe von Beratern, darunter ein Architekt und ein Ingenieur, hinzugezogen.

Die Rolle des Architekten

Architekten sind die kreativen Gestalter Ihres Projekts, aber sie können noch viel mehr für Ihren Entwicklungsprozess tun.

Die drei wesentlichen Teile der Rolle des Architekten sind:

  1. Städtebauliche Planung,
  2. Vorbereitung von detaillierten Arbeitszeichnungen, die auch die Koordinierung der notwendigen Berater wie Geotechniker, Statiker und Bauingenieure erfordert. Und…
  3. Verwaltung des Bauvertrags. Der Architekt kann auch die Verantwortung für die Verwaltung des Bauvertrags und die Bauüberwachung übernehmen.

Erfahren Sie hier mehr über die Zusammenarbeit mit einem Architekten.

Der Architekt muss aber auch eng mit Ingenieuren zusammenarbeiten, damit Ihr Gebäude statisch einwandfrei ist. Je nach Komplexität des Bauvorhabens benötigen Sie möglicherweise mehr als eine Art von Ingenieur.

In dieser Phase können Sie verschiedene Arten von Ingenieuren zu Rate ziehen, darunter:

  • Geotechniker oder Bodeningenieure – sie prüfen den Boden, um die Bedingungen zu ermitteln, die ein Statiker benötigt, um die Fundamente des Gebäudes zu entwerfen
  • Hochbauingenieure – sie arbeiten über dem Boden, um einen strukturellen Entwurf zu entwickeln, der sowohl funktional als auch kosteneffektiv ist. Sie arbeiten mit dem Architekten zusammen und berücksichtigen das Gewicht von Materialien (z.B. Beton und Stahl), Möbeln, Fenstern, Autos und vielen anderen Faktoren.
  • Bauingenieure – entwerfen die Straßen und Brücken. Für ein Wohngebäude ist diese Aufgabe vielleicht nicht notwendig, aber Bauingenieure entwerfen Systeme, die helfen, schwere Regenperioden zu bewältigen und das Wasser vor Ort zurückzuhalten, damit es langsam in die Anlagen der Gemeinde einsickern kann.
  • Hydraulische & Feuerwehringenieure – arbeiten an Hochhauswohnungen oder Geschäftsgebäuden, die die Planung von Wasser-, Gas- und Abwasserleitungen sowie von Hydranten, Schlauchtrommeln und Sprinklersystemen erfordern.

Erfahren Sie hier mehr über die verschiedenen Ingenieure und mit wem Sie zusammenarbeiten sollten.

Die Rolle des Vermessungsingenieurs

Während der Architekt und die Ingenieure dafür sorgen, dass Ihr Gebäude gut aussieht und auch tatsächlich steht, nehmen sie wenig Rücksicht auf die Kosten Ihres Bauwerks.

In der Entwurfsphase sorgt der Vermessungsingenieur (Quantity Surveyor oder QS) – nicht zu verwechseln mit einem Vermessungsingenieur – durch Kostenmanagement dafür, dass der Entwurf im Rahmen des Budgets bleibt, und schlägt alternative Ideen zu anderen Ansätzen beim Bau vor, um Geld zu sparen. Für kleine Bauvorhaben ist ein QS in der Regel nicht erforderlich, aber bei Baukosten von mehr als 2 Millionen Dollar verlangen Kreditgeber oft einen Bericht eines QS.

Wenn alle im Team mit den Plänen zufrieden sind (einschließlich des Bauträgers), ist der nächste Schritt die Erteilung einer Baugenehmigung. Dieser Prozess kann ein bis zwei Monate dauern.

Vor dem Bau

Vor dem BauJetzt ist es an der Zeit, Angebote von Bauunternehmen einzuholen und Ihr Projekt zu finanzieren.

Wie Sie das richtige Bauunternehmen finden

Das richtige Bauunternehmen zu finden, kann entmutigend sein.

Es gibt so viele Möglichkeiten, dass es schwierig ist zu wissen, wer der Beste für Ihr Projekt ist.

Eine der besten Möglichkeiten, seriöse Bauunternehmen für Ihr Projekt zu finden, sind Empfehlungen.

Diese Empfehlungen können von Freunden, Verwandten, Kollegen oder sogar von Ihrem Architekten oder Bauleiter stammen (die es vielleicht am besten wissen, weil sie ständig an Bauvorhaben arbeiten).

Beauftragen Sie nur eingetragene Bauunternehmen und lassen Sie sich vor der Auftragsvergabe eine Kopie aller Versicherungsbescheinigungen des Bauunternehmers aushändigen. Dazu gehören eine Betriebshaftpflichtversicherung, die Sie und Ihren Auftrag mit einer Deckungssumme von 10.000.000 $ versichert, eine WorkCare-Versicherung und eine Fertigstellungsgarantieversicherung.

Suchen Sie vor allem nach Beweisen dafür, dass der Bauunternehmer, den Sie in Betracht ziehen, in der Lage ist, die Art des von Ihnen vorgeschlagenen Projekts zu bewältigen. Stellen Sie dies fest, indem Sie frühere Projekte besichtigen und mit früheren Kunden sprechen, um sich zu vergewissern, dass sie ihre Versprechen einhalten können.

Bauvertrag und Leistungsbeschreibung

Der Vertrag sollte die allgemeinen Bedingungen enthalten, auf die Sie und der Bauunternehmer sich geeinigt haben, einschließlich des Preises und der Zahlungsmodalitäten; er sollte den Umfang des Projekts umreißen, die beteiligten Parteien und die von jeder Partei erwartete Unterstützung für die andere (Zugang zur Baustelle, Bereitstellung genauer Arbeitszeichnungen usw.).

Es sollte erklärt werden, was im Falle von Streitigkeiten zwischen Bauherrn und Bauunternehmen geschieht, und es sollte ein Zeitplan in den Vertrag aufgenommen werden, dem beide Parteien zugestimmt haben.

Außerdem wird darin festgehalten, dass die Arbeiten gemäß den Spezifikationen, Zeichnungen und Berechnungen durchgeführt werden müssen, um den einschlägigen Bauvorschriften zu entsprechen.

Lesen Sie mehr über die Bauvorbereitungsphase in der 19-teiligen Prozessserie:

Digging in the Dirt

Preparing the Site

Construction

Der Bau hat nun begonnen und Sie sind auf dem besten Weg zur Fertigstellung.Bauvorbereitung

Berücksichtigen Sie, dass die Bauphase je nach Größe und Komplexität zwischen sechs und zwölf Monaten dauern kann. Sie sollten auch schlechtes Wetter und andere Störungen der Bauzeit einkalkulieren.

Zahlungen an den Bauunternehmer

Die Zahlung an den Bauunternehmer während der Bauphase und die Einzelheiten dazu werden im Vertrag festgelegt.

Die Zahlungen sind in der Regel in sechs Raten aufgeteilt:

  1. Eine erste Anzahlung, um die Annahme des Vertrags zu bestätigen und mit dem Bau zu beginnen,
  2. Zahlung am Ende der Grundphase,
  3. Zahlung am Ende der Rahmenphase,
  4. Zahlung am Ende der Aufbauphase,
  5. Zahlung am Ende der Befestigungsphase,
  6. Der Restbetrag bei Fertigstellung des Projekts.

Wenn ein Quantity Surveyor an dem Projekt beteiligt war, wird er diese Abschlagszahlungen in regelmäßigen Abständen überwachen. Während der Bauphase bewertet der QS auch Änderungen oder Abweichungen oder zusätzlich erforderliche Arbeiten, und bei Streitigkeiten wird der QS als Sachverständiger oder Schiedsrichter hinzugezogen.

In verschiedenen Phasen des Bauprojekts muss ein Bausachverständiger bescheinigen, dass die Arbeiten vorschriftsmäßig und gemäß den festgelegten Baustandards ausgeführt wurden.

Fertigstellung

FertigstellungJetzt sind Sie fast fertig, das Gebäude ist fertig und Ihr Projekt fast abgeschlossen.

Dies ist der Zeitpunkt, um den Aufteilungsplan einzureichen, um separate Titel für jede Wohnung zu erhalten und um entweder Ihr abgeschlossenes Projekt zu refinanzieren und zu verpachten und langfristig (meine bevorzugte Strategie) auch Ihr Projekt mit Gewinn zu halten.

Was tun mit Ihrem fertiggestellten Bauvorhaben

Im Wesentlichen haben Sie zwei Möglichkeiten:

  1. Ihr neu gebautes Bauvorhaben gewinnbringend verkaufen oder
  2. als Anlageobjekt behalten.

Aber welche Option ist die richtige für Sie?

Es gibt eigentlich keine richtige oder falsche Antwort. Es kommt auf den Bauherrn und seine Umstände an.

  1. Verkauf des Bauvorhabens

Verkauf des BauvorhabensDie meisten Bauherren haben eine „Handelsmentalität“ – sie entwickeln eher für kurzfristige Gewinne als für langfristigen Vermögenszuwachs.

Die Vorteile des Verkaufs eines fertiggestellten Projekts liegen darin, dass Sie sofort einen Gewinn erzielen, das Entwicklungsdarlehen schnell abbezahlen und sich mit etwas mehr Erfahrung und Geld in der Tasche dem nächsten Projekt zuwenden können.

Der Nachteil dieser Methode ist, dass es kein Potenzial gibt, mehr aus der Immobilie zu machen – es ist ein kurzfristiger Gewinn.

Neben der Besteuerung Ihres Entwicklungsgewinns müssen Sie bei Ihrem nächsten Kauf auch die GST (Goods and Services Tax), die Maklerprovision und die Stempelsteuer zahlen, was Ihre Gewinnspanne erheblich schmälert.

2. Behalten Sie Ihr Projekt als langfristige Investition.

Dies ist die von mir bevorzugte Option.

Der Vorteil des Festhaltens an einem fertiggestellten Projekt ist, dass es zu einer langfristigen Investition wird.

Sie profitieren außerdem von:

  1. Höhere Mietrenditen, da der Mieter Ihnen Einzelhandelsmieten zahlt (ohne zu wissen, dass Sie Ihre Anlageimmobilie im Großhandel erwerben.)
  2. Großartige Finanzierungsmöglichkeiten – nach Fertigstellung Ihres Projekts sollte die Bank Ihre Immobilie auf der Grundlage des Marktwerts refinanzieren (der deutlich über dem liegt, was Sie dafür bezahlt haben), so dass Sie einen beträchtlichen Teil Ihrer für die Entwicklung verwendeten Mittel abziehen können.
  3. Erhebliche Abschreibungsmöglichkeiten – Ihre Immobilie sollte steuerlich wirksam sein.
  4. Starkes Kapitalwachstum – weil Sie in einer großartigen Lage gekauft haben – nicht wahr?

Das alles zusammengenommen bedeutet, dass Sie eine wachstumsstarke, renditestarke Anlageimmobilie haben, die günstig zu halten ist.

Wer könnte sich mehr wünschen?

Wichtige Ressourcen:

Geld verdienen

Am Ende Ihrer Entwicklung

Hoffentlich haben Sie aus diesem umfassenden Leitfaden etwas gelernt und sind nun gut gerüstet, um über Ihre eigenen Ziele bei der Immobilienentwicklung nachzudenken.

Ihr nächster Schritt sollte sein, meinen KOSTENLOSEN Sonderbericht zu lesen – Wie man in die Immobilienentwicklung einsteigt – klicken Sie jetzt hier und holen Sie sich Ihre Kopie.

Wie man in die Immobilienentwicklung einsteigt

Wenn Sie ernsthaft in die Immobilienentwicklung einsteigen wollen, sollten Sie sich mit Australiens führendem Projektmanager für Immobilienentwicklung unterhalten – dem Team von Metropole Property Strategists.

Wir helfen gewöhnlichen Investoren seit 1998 dabei, zu „Sessel“-Immobilienentwicklern zu werden.

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