Hogyan kezdjünk bele az ingatlanfejlesztésbe és ingatlanfejlesztésbe

Gondolkoztál már azon, hogyan kezdjünk bele az ingatlanfejlesztésbe?

A közelmúltban észrevettem egy trendet a kezdő fejlesztők körében – szeretnének áttekintést kapni az ingatlanfejlesztés folyamatáról, mégpedig egyszerű és közérthető módon.

Ez valószínűleg részben azért van, mert Ausztrália számos ingatlanpiaca stagnál vagy esik, és ezek az ingatlanbefektetők keresik a tőkenövekedés előállításának módját egy olyan időszakban, amikor az általános növekedés lassabb vagy nem létezik.

Ezért hoztam létre ezt az átfogó útmutatót, amely az ingatlanfejlesztés alapjairól szól.

Azt szeretném, hogy a megfelelő információk megtalálása a lehető legegyszerűbb legyen.

Ha sietsz, egyszerűen kattints az alábbi altémákra, és kényelmesen ugorj a számodra releváns információkra.

Miért ingatlanfejlesztés?

Megértem, hogy sokan elgondolkodnak azon, hogyan lehetsz ingatlanfejlesztő, mert ha ingatlanfejlesztő leszel, ha jól csinálod:

  • Pénzt takaríthat meg – a projektje akár 20%-kal a piaci érték alatt kerülhet
  • Pénzt kereshet – nagy fejlesztési nyereségre tehet szert
  • Jobb bérleti díjakat kaphat – ami segít kifizetni a jelzáloghitelt
  • Könnyebb finanszírozáshoz juthat – bár jelenleg kicsit nehezebb a fejlesztések finanszírozása, a befejezéskor az ingatlan értékének 80%-át kölcsönözheti, ami jelentősen több lehet, mint a költségei, ami jobb sok tőkeáttételt ad
  • Nagyszerű adókedvezményeket érhet el – az új ingatlanából. Mi az ingatlanfejlesztés

Mindezek összeadódása azt jelenti, hogy ingatlanfejlesztővé válva Ön “nagykereskedelmi áron” (beépített tőkenövekedéssel) szerezhet nagy teljesítményű és olcsó ingatlanokat.

Ez segít abban, hogy az átlagos befektetőknél gyorsabban és biztonságosabban építse ingatlanportfólióját.

Mi az ingatlanfejlesztés?

Az ingatlanfejlesztés a tevékenységek és folyamatok széles skáláját foglalja magában a földvásárlástól a létesítmények építéséig és fejlesztéséig.

Az ingatlanfejlesztés egyik definíciója: “az épített környezet folyamatos átalakítása a társadalom igényeinek kielégítése érdekében.”

Míg ez az utaktól a magas irodaházakig bármit jelenthet, ez a cikk egy speciális szegmenst tárgyal – az “átlagos” befektetőt, aki kis és közepes méretű lakásfejlesztési projekteken dolgozik.

Mi kell egy ingatlanfejlesztőnek, és miért érdemes ingatlanfejlesztésbe fogni?

Hogy egy Ingatlanfejlesztő sikeres legyen, szükséged lesz az ambícióra és a türelemre, amit a folyamat megkövetel.

Valószínűleg több tudásra is szükséged lesz, mint gondolnád – vannak dolgok, amiket már tudsz, vannak dolgok, amikről tudod, hogy nem tudod, de amint belevágsz az első projektedbe, sok olyan dologba is bele fogsz botlani, amiről nem is tudtad, hogy nem tudod!

Fejlesztőként te egy olyan befektető vagy, aki a saját tőkéjét, szakértelmét és tehetségét arra fordítja, hogy a földterületet a jelenlegi használatból magasabb és jobb használatra alakítsa át.

Az ingatlanokról, a piacokról, a gazdaságról, a pénzügyekről, a várostervezésről, az építési folyamatokról és az ingatlanprojektek marketingjéről kell tehát képeznie magát.

Ezek egy részét a házi feladat elvégzésével tanulhatja meg, más tanulságokat pedig útközben szerezhet.

A siker érdekében kicsiben kell kezdenie, és felfelé kell haladnia.

A legtöbb hibát az első néhány projekteddel fogod elkövetni, ezért fontos, hogy kicsiben kezdj, hogy ne tedd tönkre ingatlanbefektetési karrieredet, mielőtt még elkezdődött volna.

Töltsd le INGYENES különjelentésünket, amely kinyomtatható PDF formátumban áll rendelkezésedre, hogy később elolvashasd. Információkat kínál az ingatlanfelújítástól az ingatlanfejlesztési folyamatig terjedő témákról, valamint még sok másról. Szerezd meg a példányt most.

Hogyan kezdj bele az ingatlanfejlesztésbe

Az indulás – kivel beszélj

Kivel érdemes most beszélned

O.K.- eldöntötted, hogy az ingatlanfejlesztés okos választás számodra, és készen állsz arra, hogy elkezdd felfedezni a lehetőségeidet.

Szóval, kivel kellene felvenned a kapcsolatot?

Ki mond el mindent, amit tudnod kell, és ki ad irányt?

A projekt összetettségétől függően a következő csapattagok közül csak néhányra vagy mindegyikre szükséged lehet:

  • Ingatlanügynökök – de ne feledd, hogy az ő feladatuk valójában csak az ingatlan eladása, valójában még az ingatlan “fejleszthetőségéről” sem tudnak neked alapos tanácsot adni – ennek meghatározása rajtad és a csapatodon múlik.
  • Pénzügyi stratégák, hogy fejlesztési finanszírozást szerezzenek Önnek – ez nagyon különbözik a befektetési finanszírozástól
  • Könyvelők – hogy segítsenek Önnek a megfelelő tulajdonosi struktúrák kialakításában
  • Ügyvédek – hogy segítsenek az összes szerződéssel kapcsolatban
  • Várostervezők és várostervezők
  • Építészek, tervezők vagy rajzolók
  • Mérnökök – építőmérnökök, statikusok, közlekedési, akusztikai, környezetvédelmi szakemberek
  • Tájépítészek
  • Építési vállalkozók
  • Projektmarketing szakemberek
  • Development menedzserek
  • Projektmenedzserek
  • Konstrukciós menedzserek
  • Mennyiségmérők
  • Ingatlanstratégák – Ez lehet a legfontosabb kapcsolattartó pont. Az ingatlanstratéga feladata, hogy segítsen az ingatlanfejlesztőnek az ingatlanok felkutatásában, felkutatásában és a vásárlással kapcsolatos tárgyalásokban; az ingatlanbefektetések kezelésével maximalizálja a befektetési hozamot, és megértse a finanszírozási útvesztőket. Remek kiindulópont a Metropole Property Strategists – ahol a tapasztalt csapat strukturáltabb és kiszámíthatóbb megközelítést kínál az ingatlanfejlesztéshez.

Miért nem veszi fel a kapcsolatot a Metropole csapatának Property Strategistájával, kattintson ide.

Jelenleg több mint 55 közepes sűrűségű fejlesztési projektet irányítunk ügyfeleink számára.

A Metropole teljes körű ingatlanfejlesztési projektmenedzsment szolgáltatást nyújt, amely lehetővé teszi, hogy nagy teljesítményű ingatlanokat biztosítson, így kihasználhatja a csak ingatlanfejlesztők számára elérhető előnyöket.

A projekt költsége és jövedelmezősége

Ez az egyik legfontosabb szempont, amelyet mérlegelnie kell, mielőtt ingatlanfejlesztésbe fektet.

A döntő kérdés, amelyet fel kell tennie: “Megengedhetem-e magamnak ezt a fejlesztést, és lesz-e belőle kifizetődő nyereségem?”.”

Mielőtt bármilyen fejlesztési projektbe belekezdene, nyilvánvalóan elengedhetetlen, hogy először megállapítsa, mennyi kölcsönt tud felvenni, és hogyan lesz képes kezelni a fejlesztés összes kapcsolódó költségét.

Ez az oka annak, hogy mindig azt javasoljuk, hogy mielőtt belevágna, rendelkezzen előzetes finanszírozási jóváhagyással. ingatlan ház pénz tőke

Így tudja, hogy hol vannak a határai, és mennyit tud valójában az ingatlan fejlesztésére fordítani.

Az ingatlanfejlesztés finanszírozása nehezebb, mint egy egyszerű befektetési célú vásárlás finanszírozásának megszerzése.

A bankok és hitelezők megkeresésekor nem szabad elfelejtenie, hogy saját biztonságukat kell figyelembe venniük, amikor arról döntenek, hogy finanszírozzák-e a fejlesztési vállalkozását vagy sem.

Meg akarják majd állapítani mind az Ön, mind a csapatában dolgozó emberek múltját.

Azt is fontos megérteni, hogy minden olyan projektet, amely négy vagy több lakás építését foglalja magában egy helyszínen, a bankok kereskedelmi vállalkozásnak tekintenek, és ezért bonyolultabb lehet a finanszírozás.

A hitelezők általában a fejlesztési projekt “kemény költségeinek” – nem pedig a projekt végső értékének – 70-80%-áig engedélyezik a fejlesztők számára a hitelfelvételt.

A “puha költségekre” – mint például az építész, a tanács, egyéb tanácsadók és a beszerzési költségek – gyakran nem adnak kölcsönt.

Ez azt jelenti, hogy a fejlesztési célú hitel-érték arány lényegesen kisebb, mint a befektetési célú ingatlanok esetében.

A lényeg az, hogy elég sok megtakarított pénzre van szükség a kezdéshez.

Apropó…a fejlesztési célú hiteleket szakaszos kifizetésekben kínálják, amelyek az egyes építési szakaszok végén zárulnak. Ezek közé tartozik a foglaló, az alapszakasz, a keretszakasz, a lezárási szakasz, a rögzítési szakasz, a projekt befejezésekor nyújtott fejlesztési pénzeszközök egyenlege.

Koncepció létrehozása és a megvalósíthatóság meghatározása

Mivel a különböző tanácsok különböző, és általában szigorú irányelvekkel rendelkeznek arra vonatkozóan, hogy mit lehet fejleszteni a településükön – fontos megérteni a várostervezés elveit, és azt, hogy az egyes tanácsok hogyan értelmezik az államra vonatkozó általános fejlesztési szabályzatot, hogy az megfeleljen a saját helyi szomszédsági jellegének.

Ez azt jelenti, hogy fontos, hogy tájékozódjon, mielőtt telket vásárol.

Ne feledje, hogy az ingatlanügynökök elsődleges feladata az ingatlanok eladása, ezért ne hagyatkozzon rájuk, ha tanácsot adnak arról, hogy mit építhet egy adott ingatlanra.

Ehelyett konzultáljon a várostervezővel vagy egy hozzáértő építésszel, hogy megállapítsa, mit kezdhet az adott telekkel.

Ne essen abba a hibába, hogy megnézi a környéken már létező fejlesztéseket, és azt gondolja, hogy ma is építhetne valami hasonlót – lehet, hogy azokat már Koncepció készítése és a megvalósíthatóság meghatározásaa régi városrendezési szabályok szerint engedélyezték.

Az alábbi fontos kérdéseket kell tehát feltenni:

  • Mit lehet erre az ingatlanra építeni – mi a legmagasabb és legjobb hasznosítása?
  • Mennyi egységet?
  • Mekkora lesz?
  • Milyen korlátozások vannak?
  • Léteznek-e a tulajdonjogon a fejlesztési lehetőségeket korlátozó átfedések, szolgalmak vagy záradékok?

Néhány dolog, amit figyelembe kell venni, amikor fejlesztési potenciállal rendelkező területet keresünk:

A “megfelelő ingatlan” kiválasztása kritikus fontosságú bármely befektetési célú ingatlan sikere szempontjából.

Az Ön befektetési stratégiája és hosszú távú céljai szerint minden szempontból megfelelő ingatlan megszerzése kiemelkedően fontos.

Az ingatlanfejlesztés esetében természetesen a helyszín kiválasztása még kritikusabb, mivel a haszonkulcs nagy része az ingatlan megvásárlásakor dől el.

A jó fejlesztési területek beszerzése a piac ismeretéről szól, és ez alatt nem egyszerűen a sokféle ingatlanpiac ismeretét értem, hanem a nagyobb gazdasági képet is.

Mert egy fejlesztési projekt élettartama legalább egy év, gyakrabban kettő-négy év, ha sikeres fejlesztő akar lenni, akkor nemcsak az ingatlanpiacokról, hanem általában a gazdaságról is tájékozódnia kell.

Aztán megalapozott döntést kell hoznia arról, hogy Ön szerint merre tartanak a piacok a következő években.

Mint mindig…a helyszín kritikus, amikor a legjobb helyszín kiválasztásáról van szó.

A kiváló helyen lévő ingatlanok sokkal jobban eladhatók és bérbe adhatók, mint a másodlagos helyszíneken, még rossz időkben is, amikor a piac nehezen megy.

Ez azt jelentheti, hogy 15-20%-kal többet kell befektetnie a telekért, de végső soron nagyobb haszonkulcsot kap.

Azt is meg kell vizsgálnia, hogy az adott területen az emberek milyen típusú ingatlanhasználatra vágynak.

Ha például egy külváros idősebb népességből áll, az egyszintes sorházak alkalmasabbak lehetnek, mint a kétszintes lakások. helyszíntérkép ház külvárosi terület keresése

Ha a terület népszerű a családok körében, megfontolhatja, hogy több hálószobát építsen, és olyan helyet válasszon, amely közel van az iskolákhoz.

Az ingatlanvásárlás előtti kutatás másik kritikus eleme egy részletes megvalósíthatósági tanulmány elkészítése annak megállapítására, hogy mennyi nyereséget (ha lesz egyáltalán) fog hozni a projekted.

Csak hogy tisztázzuk a dolgokat… Csak azért, mert tudsz fejlesztői területet, nem jelenti azt, hogy anyagilag is megvalósítható.

Az egyik oka annak, hogy oly sok ingatlanfejlesztő tönkremegy, az, hogy a szívükkel (az érzelmeikkel) vásárolnak, és nem végzik el egy ingatlan átfogó fejlesztési megvalósíthatóságát.

Mint minden új üzleti vállalkozáshoz hasonlóan Önnek is szüksége van egy üzleti tervre, mérlegelnie kell az előnyöket és hátrányokat, és össze kell törnie a számokat, hogy biztos legyen a nyereség.

Kétségtelen, hogy a kezdeti megvalósíthatósági tanulmánya durva lesz, és sok feltevést tartalmaz, de ésszerű iránymutatást kell adnia, ha tartalmazza:

  • A vételárat, a vásárlás időpontját és az elszámolást. A vásárlásra vonatkozó bélyegilletéket.
  • A projektben lévő saját tőkéjét, amely aztán meghatározza a szükséges hitelfelvétel és a fizetendő kamatok nagyságát (egy figyelmeztető szó – ez egy nagy dolog. Az Ön kamatköltsége valószínűleg hat számjegyű összeg lesz.)
  • Az átruházási és jogi költségek.
  • A tanácsadók költségei, például építészek, várostervezők, mérnökök, projektmenedzserek és földmérők.
  • Az építési költségek.
  • Az ingatlanok értékén alapuló önköltségek és adók.
  • Egy függő összeg (sok tapasztalatlan fejlesztő sajnos ezt kihagyja).
  • Az értékesítésből és bérbeadásból származó bevételek.

Vásárlás előtti szakasz

Vásárlás előtti szakaszEz az a szakasz, amikor a fejlesztő megvizsgálja az ingatlanokat a pénzügyi előzetes jóváhagyásuk alapján.

Ez az a szakasz, amikor az Ön által fontolgatott terület koncepcióját is kidolgozza, valamint megvalósíthatósági tanulmányt készít.

Ez idő alatt a fejlesztőnek konzultálnia kell néhány szakértő csapatával.

A telek megvalósíthatóságának pontos felméréséhez általában a következő szolgáltatásokra lesz szükség:

  • Egy ügyvéd az adásvételi szerződés ellenőrzésére
  • Egy várostervezési tanácsadó a telek fejlesztési lehetőségeinek meghatározására
  • Egy építész vagy tervező a koncepció megtervezésére
  • Egy arborista – a környező telkeken lévő fák korlátozhatják, hogy mit lehet fejleszteni a telken.
  • A projektmenedzsere vagy építtetője, esetleg egy mennyiségi felmérő (ha nagyobb projektről van szó) az építési költségek meghatározásához.

Ingatlanfejlesztési folyamat
A helyi tanács tervezési osztályával is érdemes felvenni a kapcsolatot.

Ez az osztály áttekintést adhat a terület jövőbeli tervezési vagy területrendezési változásairól, amelyek a jövőben korlátozhatják a fejlesztését.

Az Ön által viszonylag egyszerűnek tartott kérelem néha több mint egy évig is elakadhat a tanácsban látszólag jelentéktelen kérdések miatt.

A jó várostervezőnek az építészével együttműködve előre figyelmeztetnie kell Önt a szomszédok lehetséges kifogásolási pontjaira. Ezzel a rálátással a várostervező és az építész olyan tervezést fog koordinálni, amely nagyobb esélyt ad a gyorsabb tanácsi elbírálásra.

Mindenekelőtt, ha megtalálta a tökéletes tömböt, és gondosan utánanézett minden korlátozásnak, cselekedjen gyorsan.

Ha ez valóban a tökéletes telek a fejlesztésre, nagy valószínűséggel egy másik építtető is szemet vetett rá. Ne hagyja, hogy a halogatás egy jó üzlet és egy nagyszerű lehetőség útjába álljon

Szerződések és vásárlás tárgyalása

Szerződések és vásárlás tárgyalásaEz az a szakasz, amikor a földterületet olyan áron vásárolják meg, amely lehetővé teszi a fejlesztő számára a kereskedelmi nyereséget.

El kell gondolkodnia azon, hogy mennyit hajlandó fizetni, és hogy a fejlesztési projekt végén mekkora lesz a lakások végső értéke.

Az ár kialkudása a legjobb, ha egy (a fejlesztési folyamatot jól ismerő) vevői ügynök szakértelmére bízza magát. Ne rövidítsen itt, mivel az ingatlanvásárló által felszámított díjat gyakran fedezi az a megtakarítás, amit a jobban kialkudott árral elérhet.

Városi tervezés és fejlesztési jóváhagyás

Városi tervezés és fejlesztési jóváhagyásAz építész ebben a szakaszban elkészíti a terveket, hogy azok megfeleljenek a tervezési előírásoknak a tanács fejlesztési irányelvei szerint. Ez a szakasz összetett lehet, ezért itt is szükség lehet egy várostervező közreműködésére.

A várostervező szerepe magában foglalja a tervezési folyamat során történő visszajelzés nyújtását, a fejlesztési kérelem megírását, a további kérelmek, kifogások, fellebbviteli bírósági ügyek kezelését.

Tudjon meg többet arról, hogy miben veheti igénybe egy várostervező segítségét itt.

Egy földmérnök szolgáltatásaira is szüksége lesz, aki megállapítja az ingatlan tulajdonjogi határait, felmérést készít a szomszédos ingatlanokról és arról, hogy azok hogyan hatnak a tervezett fejlesztésre, több tulajdonjogot egy tulajdonjoggá egyesít Önnek, ha egynél több tömböt vásárolt, és elkészíti a felosztási tervet.

Munkarajz és dokumentáció

Munkarajz és dokumentációAmint megkapja a fejlesztési engedélyt, a tervezési szakaszban véglegesítik az építkezés terveit, és ehhez számos tanácsadó, köztük egy építész és egy mérnök bevonására lesz szükség.

Az építész szerepe

Az építész a projekt kreatív tervezője, de ennél sokkal többre is képes a fejlesztési folyamatban.

Az építész szerepének három alapvető része:

  1. Várostervezés,
  2. A részletes munkarajzok elkészítése, amihez a szükséges tanácsadók, például geotechnikai, statikus és építőmérnökök koordinálása is szükséges. És…
  3. Az építési szerződés adminisztrálása. Előkészítés Az építész vállalhatja az építési szerződés adminisztrációját és az építkezés felügyeletét is.

Tudjon meg többet az építésszel való együttműködésről itt.

Az épület mögött, de szorosan együtt kell működniük a mérnökökkel is annak érdekében, hogy az Ön épülete statikailag szilárd legyen. Az építkezés összetettségétől függően többféle mérnökre is szükség lehet.

Ebben a szakaszban különböző típusú mérnökökkel kell konzultálnia, többek között:

  • Geotechnikai vagy talajmérnökök – akik megvizsgálják a talajt, hogy megállapítsák a feltételeket, amelyek szükségesek ahhoz, hogy a statikus mérnök megtervezhesse az épület lábazatát vagy alapjait
  • Szerkezeti mérnökök – akik a föld felett dolgoznak, hogy olyan szerkezeti tervet dolgozzanak ki, amely funkcionális és költséghatékony. Az építésszel együtt dolgoznak, figyelembe véve az anyagok (pl. beton és acél), bútorok, ablakok, autók és sok más tényező súlyát.
  • Építőmérnökök – az utakat és hidakat tervezik. Egy lakóingatlan esetében ez a szerep nem feltétlenül szükséges, de az építőmérnökök olyan rendszereket terveznek, amelyek segítenek megbirkózni a heves esőzésekkel, és lassan visszatartják a vizet a helyszínen, lehetővé téve, hogy az átszivárogjon a tanácsi eszközökbe.
  • Hidraulika & Tűzvédelmi mérnökök – magasan fekvő lakásokon vagy kereskedelmi épületeken dolgoznak, amelyeknél szükség lesz a víz-, gáz- és hulladékvezetékek, valamint a tűzcsapok, tömlőtobozok és sprinklerrendszerek tervezésére.

Tudjon meg többet a különböző mérnökökről és arról, hogy kikkel kell együtt dolgoznia itt.

A mennyiségi felmérő szerepe

Míg az építész és a mérnökök gondoskodnak arról, hogy az épület jól nézzen ki és valóban megállja a helyét, addig az építkezés költségeire kevés figyelmet fordítanak.

A tervezési fázisban a mennyiségi felmérő vagy QS – nem összetévesztendő a földmérővel – a költséggazdálkodás révén biztosítja, hogy a terv a költségvetésen belül maradjon, és az építés során más megközelítésekkel szemben alternatív ötleteket javasol, hogy pénzt takarítson meg. Kisebb fejlesztéseknél általában nincs szükség QS-re, de a 2 millió dollárt meghaladó építési költségeknél a hitelezők gyakran megkövetelik a QS jelentését.

Mihelyt a csapatban mindenki elégedett a tervekkel (beleértve a fejlesztőt is), az építési engedély megszerzése a következő lépés. Ez a folyamat egy-két hónapig is eltarthat.

Építés előtt

Építés előttMost itt az ideje, hogy árajánlatokat kérjen az építtetőktől és finanszírozza a projektet.

Hogyan találja meg a megfelelő építtetőt

A megfelelő építtető megtalálása ijesztő lehet.

Túl sok lehetőség van, ami megnehezíti annak megismerését, hogy ki a legjobb az Ön projektjéhez.

Az egyik legjobb módja annak, hogy jó hírű építtetőket találjon a fejlesztéshez, az ajánlásokon keresztül.

Ezek az ajánlások származhatnak barátoktól, családtagoktól, kollégáktól, vagy akár az építészétől vagy fejlesztési menedzserétől (akik talán a legjobban tudják, mert állandóan fejlesztéseken dolgoznak).

Kizárólag bejegyzett építési szakembert alkalmazzon, és mindenképpen kérjen másolatot az építtető összes biztosítási igazolásáról, mielőtt megbízza őket a munkával – ez magában foglalja a közfelelősségbiztosítást, amely 10 000 000 dollár összegű fedezetként tünteti fel Önt és a munkát, a WorkCare biztosítást és a befejezési garancia biztosítást.

Mindenekelőtt keressen bizonyítékot arra, hogy az Ön által fontolgatott építtető képes az Ön által javasolt típusú projekttel foglalkozni. Ezt úgy állapítsa meg, hogy meglátogatja az általuk befejezett korábbi projekteket, és beszéljen a korábbi ügyfeleikkel, hogy megbizonyosodjon arról, hogy képesek betartani az ígéreteiket.

Építői szerződés és műszaki leírás

A szerződésnek tartalmaznia kell az Ön és az építtető által elfogadott általános feltételeket, beleértve az árat és a fizetési szabályokat; vázolja fel a projekt terjedelmét, az érintettek körét és azt, hogy melyik fél mit vár el a másik támogatása érdekében (a helyszínhez való hozzáférés biztosítása, pontos munkarajzok biztosítása stb.).

A szerződésnek ki kell fejtenie, hogy mi történik a kivitelező és az építtető közötti vita esetén, és a szerződésbe bele kell foglalnia a mindkét fél által elfogadott határidőt.

A szerződésben az is szerepel, hogy a munkát a vonatkozó építési előírásoknak megfelelő előírásoknak, rajzoknak és számításoknak megfelelően kell elvégezni.

Az építés előtti szakaszról bővebben a 19 részes folyamat-sorozatban olvashat:

A földbe ásás

A helyszín előkészítése

Építés

Az építkezés megkezdődött, és Ön jó úton halad a befejezés felé.Az építkezés előkészítése

Ne feledje, hogy az építési fázis a mérettől és az összetettségtől függően hat és tizenkét hónap között lehet. Számolnia kell a rossz időjárással és az építési idő egyéb fennakadásaival is.

Az építtető fizetése

Az építők fizetése az építkezés során, és ennek részleteit a szerződés tartalmazza majd.

A fizetések általában hat részletre oszlanak:

  1. A kezdeti foglaló a szerződés elfogadásának megerősítésére és az építkezés megkezdésére,
  2. Fizetés az alapszakasz végén,
  3. Fizetés a vázszakasz végén,
  4. Fizetés a zárási szakasz végén,
  5. Fizetés a rögzítési szakasz végén,
  6. A végső egyenleg a projekt befejezésekor.

Ha a projektbe mennyiségi felmérőt vontak be, akkor ő felügyeli ezeket a rendszeres időközönként történő előrehaladási kifizetéseket. Az építkezés során a QS értékeli a változtatásokat vagy változásokat, illetve a szükséges kiegészítő munkákat is, és ha viták merülnek fel, a QS-t szakértő tanúként vagy választottbíróként hívják be.

Az építési projekt különböző szakaszaiban az építésfelügyelőnek igazolnia kell, hogy a munkálatok az előírásoknak megfelelően és a meghatározott építési szabványoknak megfelelően készültek el.

Teljesítés

TeljesítésMár majdnem kész, az épület elkészült, és a projekt majdnem befejeződött.

Ez az idő, hogy benyújtsa a felosztási tervet, hogy külön címeket szerezzen az egyes lakásokhoz, és vagy refinanszírozza és bérbe adja a befejezett projektjét, és hosszú távon tartsa (az általam preferált stratégia) is a projektjét a nyereségért.

Mihez kezdjen a befejezett fejlesztési ingatlanával

Lényegében két fő lehetősége van:

  1. Az újonnan épített fejlesztés nyereséggel történő értékesítése vagy
  2. Megtartása befektetési célú ingatlanként.

De melyik a megfelelő megoldás az Ön számára?

Nincs igazán jó vagy rossz válasz. Ez a fejlesztőtől és a körülményeitől függ.

  1. A fejlesztés eladása

A fejlesztés eladásaA legtöbb fejlesztő “kereskedelmi mentalitással” rendelkezik – inkább a rövid távú nyereség, mint a hosszú távú vagyonnövekedés érdekében fejleszt.

A befejezett fejlesztés eladásának előnye, hogy azonnal nyereséget termel, gyorsan visszafizeti a fejlesztési hitelt, és egy kicsit több tapasztalattal és pénzzel a tarsolyában továbbléphet a következő projektre.

A módszer hátránya, hogy nincs lehetőség arra, hogy többet keressen az ingatlanból – ez egy rövid távú nyereség.

Amellett, hogy adót kell fizetnie a fejlesztési nyereség után, a következő vásárláskor GST-t (Goods and Services Tax), értékesítési ügynöki jutalékot és bélyegilletéket is fizetnie kell, ami jelentősen csökkenti a haszonkulcsát.

2. A projekt hosszú távú befektetésként való megtartása.

Ez az általam preferált lehetőség.

A befejezett fejlesztés megtartásának előnye, hogy hosszú távú befektetéssé válik.

Az Ön számára is előnyös:

  1. Magasabb bérleti hozam, mivel a bérlő kiskereskedelmi bérleti díjat fizet Önnek (nem tudva, hogy Ön a befektetési ingatlana nagykereskedelmi.)
  2. Nagyszerű finanszírozási lehetőségek – a projekt befejezésekor a banknak a piaci érték alapján kell refinanszíroznia az ingatlant (amelynek lényegesen többnek kell lennie, mint amit Ön fizetett érte), ami lehetővé teszi, hogy a fejlesztésre fordított pénzeszközök jelentős részét kivegye.
  3. Jelentős értékcsökkenési leírások – az ingatlanod találkozásának adóhatékonynak kell lennie.
  4. Hatalmas tőkenövekedés – mert egy nagyszerű helyen vásároltál – nem igaz?

Ez együtt azt jelenti, hogy van egy nagy növekedést hozó, magas hozamú befektetési ingatlanod, amelyet olcsón tarthatsz meg.

Ki kérhetne többet?

Releváns források:

Pénzkeresés

A fejlesztés végén

Remélhetőleg tanultál valamit ebből az átfogó útmutatóból, és most már jól felszerelt vagy ahhoz, hogy elkezdj gondolkodni a saját ingatlanfejlesztési céljaidon.

A következő lépésed legyen, hogy elolvasod az INGYENES különjelentésemet – Hogyan kezdj bele az ingatlanfejlesztésbe – kattints ide most, és szerezd be a példányt.

Hogyan kezdjen bele az ingatlanfejlesztésbe

Ha komolyan gondolja, hogy ingatlanfejlesztéssel szeretne foglalkozni, miért ne beszélgetne Ausztrália vezető ingatlanfejlesztési projektmenedzserével – a Metropole Property Strategists csapatával.

1998 óta segítünk hétköznapi befektetőknek “karosszékes” ingatlanfejlesztővé válni.

Kattintson most ide, hogy megtudja, hogyan kezdhet bele az ingatlanfejlesztésbe.

Szólj hozzá!