不動産開発および不動産開発の始め方

不動産開発をどうやって始めるのか、不思議に思ったことはありませんか

最近、開発者を目指す人の傾向に気づきました – 彼らは不動産開発プロセスの概要を求めていて、それをシンプルでわかりやすい方法で求めているのです。

おそらく、オーストラリア周辺の不動産市場の多くが横ばいか下落しており、これらの不動産投資家は、一般的な成長が鈍化しているか存在していないときに、資本成長を製造する方法を探しているからです。

そのため、不動産開発の基本を網羅するこの総合ガイドを作成しました。

急いでいる場合は、以下のサブトピックをクリックするだけで、自分に関連する情報に簡単にジャンプできます。

私は、多くの人が不動産開発業者になる方法を疑問に思うであろう理由を理解しています。

お金を節約できる – プロジェクトのコストは市場価格より 20% 低い可能性があります
お金を稼ぐ – 大きな開発利益を得ることができます
より良い賃貸収入を得る – 住宅ローンの支払いを助ける
より簡単な融資を得る – 現在、開発に資金を供給することは少し困難ですが、完成時に不動産価値の 80% を借りることができる場合があり、それはコストより大幅に多く、より大きな活用をもたらします
大きな税効果を得る – あなたの新しい不動産から [続きを読む

これらのことを総合すると、不動産開発業者になると、高性能の物件を「卸売りで」（資本成長が組み込まれている）、しかも安く所有できるようになるということになります。

これにより、平均的な投資家よりも早く、安全に不動産ポートフォリオを構築することができます。

不動産開発とは

不動産開発には、土地の購入から施設の建設・開発まで、幅広い活動やプロセスが含まれます。

不動産開発の定義の1つは、「社会のニーズを満たすために、建築環境を継続的に再構成すること」です。

道路から高層オフィスビルまで、あらゆるものが含まれますが、この記事では、特定のセグメント、つまり中小規模の住宅開発プロジェクトに取り組む「平均的」投資家について説明します。

不動産開発業者に求められること、不動産開発を行う理由は何なのでしょうか。

不動産開発者が成功するためには、そのプロセスに必要な野心と忍耐力が必要です。

また、おそらくあなたが思うよりも多くの知識が必要になるでしょう。

開発者として、あなたは、土地を現在の用途からより高い、より良い用途に変換するために、自分の株式、専門知識、才能を捧げる投資家です。

そのため、不動産、市場、経済、金融、都市計画、建設プロセス、不動産プロジェクトのマーケティングについて、自分自身を教育する必要があります。

このうちのいくつかは宿題をすることで学ぶことができ、その他のレッスンは途中で学ぶことができます。

失敗のほとんどは、最初のいくつかのプロジェクトで起こるので、不動産投資のキャリアを始める前に台無しにしないように、小さく始めることが重要です。

無料の特別レポートをダウンロードすると、印刷可能なPDFが利用でき、後で読むことができます。このレポートでは、不動産の改修から不動産開発プロセスまでのトピックに関する情報、さらに多くの情報を提供しています。

始め方 – 誰と話すか

今、誰と話すべきか

さて、不動産開発が自分にとって賢い選択だと決め、選択肢を発見し始める準備が整いましたね。

では、誰と連絡を取るべきでしょうか

知るべきことをすべて話し、方向性を示してくれるのは誰でしょうか

プロジェクトの複雑さに応じて、以下のチームメンバーの一部または全部だけが必要になるかもしれません:

不動産業者 – ただし、彼らの仕事は単にあなたに不動産を売ることであり、不動産の「開発能力」に関する適切なアドバイスすらできないことをお忘れなく – それを判断できるのはあなたとチーム次第なのです。
開発資金を得るための金融戦略家-これは投資金融とは全く異なります
会計士-正しい所有権構造を設定するのを助けます
弁護士-すべての契約を助けます
都市計画者および都市デザイナー
建築家、デザイナーまたはドラフトマン
技術者-土木、建築、土木構造物、建築構造物など
技術者-土木、建築構造物、建築構造物など
技術者-土木、建築構造物、建築構造物、建築構造物など
技術者-土木、建築構造物など。構造、交通、音響、環境の専門家
造園家
建築請負業者
プロジェクトマーケティングの専門家
開発マネージャー
プロジェクトマネージャー
建設マネージャー
数量調査者
Property Strategists – これはあなたの最も重要な接点となるかもしれません。不動産ストラテジストの役割は、不動産デベロッパーが不動産を調査、検索、購入交渉するのを支援し、不動産投資管理を通じて投資収益を最大化し、金融の迷路を理解することです。

メトロポール・チームのプロパティ・ストラテジストと連絡を取ってみてはいかがでしょうか。

私たちは現在、55以上の中密度開発プロジェクトを顧客のためにプロジェクト管理しています。

プロジェクトのコストと収益性

これは、不動産開発に投資する前に考慮すべき最も重要な点の 1 つです。

重要な質問は、「この開発を行う余裕があるか、そして、価値ある利益を得られるか」ということです。「

開発プロジェクトを開始する前に、まず、いくら借りられるか、そして、開発のすべての関連コストをどのように管理できるかを確立することが明らかに重要です。

そのため、開始する前に必ず融資の事前承認をしておくことをお勧めします。不動産家金資本

このようにして、自分の限界と、実際に不動産の開発に向けて投入できる金額がわかります。

不動産開発の融資は、単なる投資購入の融資獲得よりも困難です。

銀行や金融業者に近づくとき、彼らはあなたの開発事業に融資するかどうかを決めるときに考慮すべき彼ら自身の安全性があることを覚えておく必要があります。

彼らは、あなたとあなたのチームの人々の実績を確立したいと思うでしょう。

また、1つの敷地に4戸以上の住居の建設を含むプロジェクトは、銀行によって商業活動とみなされ、したがって、資金調達がより複雑になることを理解しておくことが重要です。

貸し手は通常、開発プロジェクトの「ハードコスト」（プロジェクトの最終的な価値ではなく）の総コストの 70 ～ 80% までの借入を開発者に許可します。

また、「ソフトコスト」（建築家の費用、評議会の費用、その他のコンサルタントや購入費用など）にはお金を貸さないことがよくあります。

つまり、開発のためのローン比率は、投資物件を購入・保有する場合よりもかなり低いということです。

要するに、最初にかなりの額の貯蓄が必要だということです。

コンセプトの作成と実現可能性の判断

異なる協議会は、その自治体で開発できるものに関して、異なる、そして通常は厳しいガイドラインを持っているので、都市計画の原則を理解すること、そしてそれぞれの協議会が地元の地域の特徴に合わせて、あなたの州の全体的な開発コードをどのように解釈しているかが重要である。

つまり、土地を購入する前に調査することが重要です。

不動産業者の主な仕事は不動産を売ることなので、特定の土地に何を建てられるかについてのアドバイスを彼らに頼らないようにしましょう。

その代わりに、特定の土地で何ができるかを判断するために、都市計画家や熟練した建築家に相談してください。

その地域の既存の開発を見て、今日も同じようなものを建てられると考える罠にはまらないでください。

そこで、いくつか重要な質問をします:

この土地に何を置くことができるか – その最高かつ最善の用途は何か
ユニットはいくつあるか
どれくらいの大きさになるか
この土地に何を置くことができるか
この土地に何を置くことができるか
この土地に何を置くべきか

。

どのような制限がありますか

オーバーレイ、地役権、または開発の可能性を制限する契約書がありますか

開発の可能性のあるサイトを探すときに考慮すべき点がいくつかあります。

「適切な不動産」を確保することは、あらゆる投資不動産の成功に不可欠です。

投資戦略や長期的な目標に応じて、すべての条件を満たす不動産を取得することは、最も重要なことです。

もちろん、不動産開発に関しては、利益率の大部分が不動産を購入するときに決定されるため、場所の選択はさらに重要です。

良い開発場所を探すには、市場を知ることが重要です。

開発プロジェクトの寿命は少なくとも1年、多くて2～4年なので、成功する開発者になりたいなら、不動産市場だけでなく、経済全般について情報を得る必要があります。

それから、今後数年間、市場がどこに向かっていると思うか、教養ある決定を下す必要があります。

一等地の物件は、市場が厳しい時期であっても、二等地よりもはるかによく売れ、リースされます。

これは、土地に対して15～20％多く投資する必要があることを意味しますが、最終的にはより大きな利益率を受け取ることができます。

また、調査をして、その地域の人々が望む不動産利用の種類を決定する必要があります。

例えば、郊外が高齢者層で構成されている場合、2階建ての住居よりも平屋のタウンハウスの方が適しているかもしれません。 location map house suburb area find

そのエリアが家族の間で人気があるなら、寝室数を増やして学校の近くの場所を選択することを考えてみてはどうでしょう。

不動産を購入する前の調査におけるもうひとつの重要な部分は、プロジェクトがどれだけの利益を（もしあれば）生み出すかを決定するために、詳細なフィージビリティスタディを行うことです。

ただ、物事を明確にするために・・・あなたが開発者サイトをできるからといって、それが金銭的に実現可能であるとは限らない。

非常に多くの不動産開発者が破産する理由の1つは、彼らのハート（感情）で買い、不動産総合開発フィージビリティを完了しないことです。

他の新しいビジネスベンチャーと同様に、ビジネスプランが必要で、長所と短所を比較検討し、利益が出るように数字を計算します。

確かに、最初のフィージビリティスタディは大雑把で多くの仮定を持っていますが、以下を含めれば、妥当なガイドラインを与えてくれるはずです。

必要な借入金と支払利息の規模を決定する、プロジェクトにおけるあなたの持分 (警告 – これは大きなものです。

譲渡および法務コスト

建築家、都市計画家、エンジニア、プロジェクトマネージャー、測量士などのコンサルタントのコスト

建設コスト

。

税率および税金は、プロパティの値に基づいて自作する。

臨時の金額（多くの経験の浅い開発者は、残念ながらこれを省く）

販売およびレンタルからの収入。

購入前の段階

購入前の段階この段階では、開発者は融資の事前承認に基づいて物件を調査します。

この段階は、検討中のサイトのコンセプトを開発したり、フィージビリティ調査を実施する段階でもあります。

一般的に、サイトの実現可能性を正確に評価するために、以下のサービスが必要になります：

売買契約をチェックする弁護士
サイトの開発可能性を決定する都市計画コンサルタント
コンセプトを設計する建築家または製図家
樹木医-周辺サイトの木はあなたのサイトで開発できることを制限することができます。
プロジェクトマネージャーまたは建築業者、あるいは建築コストを決定するための数量調査員 (大規模なプロジェクトである場合)。

不動産開発プロセス
地元の議会の計画部門に連絡を取るのもよいでしょう。

この部門では、その地域の将来の計画や区域変更の概要を提供でき、将来の開発を制限できることがあります。

比較的簡単な申請と思われるものが、一見小さな問題のために、1 年以上も議会で保留されることがあります。

建築家と連携した優れたタウンプランナーは、近隣住民から異議を唱えられる可能性がある点を予告してくれるはずです。

何より、完璧なブロックを見つけ、あらゆる制限を慎重に調査したら、すばやく行動してください。先延ばしにすることで、良い取引と素晴らしいチャンスを逃さないようにしましょう

契約と購入の交渉

契約と購入の交渉この段階では、開発業者が商業利益を上げられるような価格で土地を購入することになります。

自分がいくら払えるのか、開発プロジェクト終了時の住戸の最終的な価値について考えておく必要があります。

価格交渉は、バイヤーズ・エージェント（開発プロセスをよく理解している人）の専門知識に任せるのが一番です。不動産買取業者が請求する手数料は、よりよい価格交渉で得られる節約分でカバーされることが多いので、ここで近道をしないようにしましょう。

都市計画および開発許可

都市計画および開発許可この段階で、建築家は、議会の開発ガイドラインに従って計画規則に適合するように計画を作成します。

タウンプランナーの役割には、設計プロセスでのフィードバックの提供、開発申請書の作成、さらなる要求、異議、控訴裁判所でのケースの処理などがあります。

タウンプランナーの助けを借りることについての詳細は、こちらを参照してください。

また、土地測量士のサービスも必要です。測量士は、所有地の境界を確定し、近隣の不動産の調査を行い、それらが開発計画にどのように影響を与えるか、複数のブロックを購入した場合は、複数のタイトルを1つのタイトルにまとめ、分譲計画を作成します。

施工図およびドキュメント

施工図およびドキュメント開発承認を得たら、建築のための計画が最終決定され、建築家やエンジニアを含む多くのコンサルタントの関与が必要になります。

建築家の役割

建築家は、プロジェクトの創造的なデザイナーですが、開発プロセスにおいてさらに多くのことを行うことができます。

建築家の役割に不可欠な 3 つの部分は次のとおりです:

都市計画、
作業詳細図面の作成、地盤、構造および土木エンジニアなどの必要なコンサルタントを調整する必要もある。そして…
建築請負契約の管理。

建築家との共同作業について、詳しくはこちらをご覧ください。

建築の裏側では、建築物が構造的に健全であるために、エンジニアと密接に協力する必要があります。

この段階では、次のようなさまざまな種類のエンジニアに相談する必要があるかもしれません。

地質または土壌エンジニア – 構造エンジニアが建物の土台や基礎を設計するために必要な条件を確立するために土壌をテストします
構造エンジニア – 機能性とコスト効率の両方を備えた構造設計を開発するために地面の上で働きます。建築家と協力して、材料（コンクリートや鉄など）、家具、窓、車、その他多くの要素の重量を考慮します
土木エンジニア – 道路や橋の設計を行います。住宅地ではこの役割は必要ないかもしれないが、土木技師は豪雨に対処するためのシステムを設計し、現地でゆっくりと水を保持し、カウンシルの資産に浸透させることができる。
油圧& 消防エンジニア – 高層アパートや商業ビルで働き、水、ガス、廃棄物、消火栓、ホースリール、スプリンクラーシステムなどの配管設計が必要です。
積算官の役割

建築家とエンジニアは、建物の見栄えを良くし、実際に立つことを確認しますが、建物のコストについてはほとんど考慮しません。

設計段階において、積算官またはQS（土地測量士と混同しないでください）は、コスト管理を通して設計が予算通りになるようにし、建設における他のアプローチに代わるアイデアを提案して、費用を節減します。

チームの全員が (開発者を含む) 計画に満足したら、次のステップとして建築許可証を取得します。

建設前

さて、いよいよ建設業者から見積もりを取り、プロジェクトのための資金を調達するときです。

正しい建設業者を見つける方法

正しい建設業者を見つけるのは大変なことかもしれません。

世の中には非常に多くの選択肢があり、誰が自分のプロジェクトに最適なのかを知ることは困難です。

自分の開発に対して評判の良い建築業者を見つける最良の方法のひとつは、推薦を受けることです。

推薦者は、友人、家族、同僚、あるいは建築家や開発マネージャー (彼らは常に開発に携わっているので、最もよく知っているかもしれません) であってもかまいません。

登録された建築実務者のみを雇い、仕事を依頼する前に、ビルダーのすべての保険証書のコピーを必ず要求します。これには、あなたとあなたの仕事が 1,000 万ドル補償されることを示す公的責任保険、労働保険、完成保証保険が含まれます。

何よりも、検討しているビルダーが、提案するタイプのプロジェクトに対応できるという証拠を探してください。

建築業者の契約書と仕様書

契約書には、価格や支払い方法など、建築業者と合意した条件全般を記載します。また、プロジェクトの範囲、関係者、他者をサポートするために各関係者が何をするのか（現場へのアクセスの提供、正確な作業図の提供など）の概要を示します。

開発者と建設者の間で論争が起こった場合にどうなるかを説明し、両者が合意した時間軸を契約に盛り込むべきです。

また、関連する建築規制を遵守するために、仕様書、図面、計算書に従って作業が行われることが明記されます。

建設前の段階については、19部構成のプロセスシリーズで詳しく説明しています:

土を掘る

敷地の準備

建設

これで建築が始まり、完成に向けて順調に進んでいますね。

建設段階は、規模や複雑さに応じて、6 か月から 12 か月かかることを念頭に置いておいてください。

建築業者への支払い

建築期間中の建築業者への支払い、およびその詳細は、契約書に含まれていることでしょう。

支払いは通常6つの分割払いに分けられます：
1. 契約の受け入れを確認し、建設を開始するための最初の手付金、
2. 基礎段階の終了時の支払い、
3. フレーム段階の終了時の支払い、
4. 固定段階の終了時の支払い、
5. プロジェクト完了時の最終バランスです。
数量調査員がプロジェクトに関与している場合、彼らは定期的にこれらの進捗支払いを監視します。建設中、QSはまた、必要な変更、変動、追加工事を評価し、紛争が発生した場合、QSは専門家証人として、または仲裁人として呼ばれる。

建築プロジェクトのさまざまな段階で、建築物調査官は、作業が規制に従って、指定された建築基準に従って完了したことを証明する必要があります。

完成

さて、建築はほぼ終わり、あなたのプロジェクトはほとんど完了しました。

これは、各住居の個別のタイトルを取得するために分譲計画を提出し、完成したプロジェクトを借り換え、リースし、長期的に保有する（私が好む戦略）、また利益を得るためのプロジェクトである時期でもあります。

完成した開発物件をどうするか

基本的には、2 つの主な選択肢があります。
1. 新しく建設した開発を売って利益を得るか
2. 投資物件として保持するか
でも、どちらが正しい選択肢なのでしょうか

正しい答えも間違った答えもないのですが、ここでは、開発物件をどうするかについて説明したいと思います。
1. Selling the Development
多くの開発者は「トレーディングメンタリティ」、つまり長期的な資産成長よりも短期的な利益のために開発を行うという考えを持っています。

完成した開発を売却することの利点は、すぐに利益が出ること、開発ローンを早く返済できること、そして、もう少し経験とお金を蓄えて次のプロジェクトに移れることです。

この方法の欠点は、不動産からもっと儲ける可能性がないこと、つまり、短期的利益であることです。

開発利益に対する税金の支払いとは別に、次の購入時に GST (Goods and Services Tax)、販売代理店手数料、印紙税を支払う必要があり、利益率が大きく損なわれます。

2.プロジェクトを長期投資として保持すること。

これは私の好ましい選択肢です。

完成した開発を保持することの利点は、それが長期的な投資になることです。
素晴らしい資金調達オプション – プロジェクトの完了時に、銀行はその市場価値に基づいてあなたの不動産を借り換える必要があります（それはあなたがそれのために支払ったものよりもかなり多くなければなりません）あなたは開発に使用した資金のかなりの量を撤回することができます。
Substantial depreciation allowances – meeting your property should the tax effective.
Strong capital growth – because you bought in a great location – didn’t you?

これをまとめると、あなたは高成長の高利回り投資物件を持っていて、それを保持するのが安いということです

誰がこれ以上を求めますか？